Das Bauen auf Ibiza und seine Tücken
Im folgenden Artikel werden die rechtlichen Rahmenbedingung und Folgen von Bau- und Umbaumassnahmen bei Immobilien in Spanien, sowie eventuell auftauchenden Problemkreise dargestellt.
1. Bauvertrag
Das spanische Recht rechnet genau wie das deutsche Recht den Bauvertrag den Werkverträgen zu. Es gibt unterschiedliche Typen von Bauverträgen: Entweder der Eigentümer bebaut sein Grundstück selber und bedient sich eines Architekten,
Bauunternehmers und Bauhandwerker oder ein Bauträger baut auf seinem Haus eine Immobilie, um sie später zu verkaufen. Verkauft der Bauträger die Immobilie zur Finanzierung des Bauvorhabens schon vor Baubeginn, so spricht man vom Immobilienkauf gemäß Bauplan. Verkauft er die Immobilie nach Fertigstellung, spricht man von schlüsselfertigem Bauen.
Der Inhalt von Bauverträgen kann von den Parteien frei vereinbart werden. Es ist auf den Balearen nicht ungewöhnlich, Verträge zum Bau von Einfamilienhäusern oder für größere Umbau- oder Renovierungsarbeiten mündlich ohne Angabe eines Leistungsverzeichnisses abzuschließen. Oft wird der Bauauftrag auch auf der Grundlage eines mehr oder weniger genauen Kostenvoranschlages erteilt.
Um spätere Auseinandersetzungen zu vermeiden, sollte aber bereits beim Abschluß eines Bauvertrages stets ein Anwalt eingeschaltet werden, der die Bauverträge überprüft. Akzeptieren Sie keinen globalen Bauvertrag, sondern fordern Sie durch den Architekten die Liste der einzelnen Gewerke (Vorbereitung des Bauwerks, Sanitärsinstallation, Malerarbeiten etc). Bauarbeiten sollten grundsätzlich nicht ohne feste schriftliche Preisvereinbarung durchgeführt werden. In der Praxis wird jedoch oft statt eines Festpreises festgelegt, dass der Bauunternehmer als Lohn 15 % auf die Bausumme erhält.
2. Bauausführung
Die Beteiligten bei der Bauausführung sind:
- der erste leitende Architekt, der die Baupläne und Leistungsbeschreibung und Baupläne
erstellt hat. Er ist derjenige, der den Bau beginnt und fertigstellt.
- der zweite technische Architekt (der sog. „aparejador“), dem die konkrete Bauaufsicht und technische Überwachung obliegt.
- der Bauunternehmer, der für die Bauausführung zuständig ist.
- der Bauträger („promotor“), der ein unbebautes Grundstück erwirbt, um es zu bebauen.
Nach Beendigung des Bauwerks stellt der Architekt die Bescheinigung aus, dass der Bau endgültig fertiggestellt ist („certificación final de obra“). Dieses Dokument ist u.a Voraussetzung für die sog. Bewohnbarkeitsbescheinigung („cédula de habilitad“).
3. Abgabe einer Neubauerklärung
Bei der sog. „Declaración de obra nueva“, der Neubauerklärung, geht es darum, die auf dem Grundstück errichteten Gebäude oder die erfolgten An- oder Umbauten unter genauer Beschreibung und Angabe ihres Wertes im Grundbuch eintragen zu lassen.
Die Eintragung wird auf Grundlage einer vor dem Notar abzugebenen und von ihm in öffentlicher Urkunde protokollierten Neubauerklärung durchgeführt. Das Finanzamt ist von der Existenz eines Neubaus in Kenntnis zu setzen. Der Neubau unterliegt der
Dokumentensteuer in Höhe von 1 %, die sich auf Grundlage seines Wertes gemäß Beurkundung errechnet.
Die Neubauerklärung ist dann von rechtlicher Bedeutung, wenn die Eintragung des auf dem Grundstück befindlichen Gebäudes im Grundbuch notwendige Voraussetzung für nachfolgende Eintragungen ist. So kann beispielsweise die Eintragung eines Niessbrauchsrechtes nicht erfolgen, wenn sich nicht aus dem Grundbuch ergibt, dass ein Gebäude existiert.
Die Neubauerklärung hat aber vor allen Dingen eine große praktische Bedeutung, wenn der Immobilienerwerb durch eine Hypothek finanziert wird. Der Käufer erhält eine Hypothek von einer spanischen Bank nur, wenn die Eintragungen des zu belastenden Hauses im Grundbuch korrekt sind, wenn also insbesondere die Neubauerklärung im Grundbuch eingetragen ist.
Armin Gutschick, LL.M.
Abogado & Rechtsanwalt
Máster en derecho de la empresa (Barcelona)
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